Доктрина escheat в английском земельном праве: Средневековье встречается с современностью. The doctrine of escheat in English property law: the Middle Ages meet the present.

Введение

Недавнее решение Апелляционного суда Англии и Уэльса Pennistone Holdings Ltd v Rock Ferry Waterfront[1] хорошо позволяет проследить и проиллюстрировать основополагающие принципы английского земельного права.[2] Перед судом был поставлен вопрос о взаимоотношениях землевладельцев и Короны, который он разрешил, применив доктрину escheat, уходящую своими корнями в Средние века. Данная доктрина крайне редко применяется на практике, что делает это решение особенно интересным, учитывая то, что суд воспользовался возможностью кратко выделить основные принципы, лежащие в основе доктрины, и подтвердить применимость доктрины в современных обстоятельствах.

Доктрина escheat является результатом правопорядка, установившегося на территории Англии (и затем расширенного на другие части о-ва Великобритания), после Нормандского завоевания 1066 года. Коронация Вильгельма Завоевателя (Рождество 1066 года) считается моментом, с которого формально принято считать, что вся земля в Англии принадлежит Короне, как высшему Лорду (Lord paramount). В реальности процесс «подчинения» земли Короне был сложнее, так как состоял из череды масштабных силовых конфискаций земли у нелояльной англосаксонской знати и передачи ее лояльным нормандским дворянам, а также Короне.[3] Кроме того, Вильгельм также подтверждал и «перевыдавал» от своего лица титулы лояльным ему англосаксонским землевладельцам, как правило, баронам.[4] Однако известно, что примерно к 1070 году основные очаги сопротивления были подавлены и процесс подчинения английских земель Короне завершился. Так называемая «Книга Судного дня» (по сути, опись всего имущества, людей, скота, посевов и т. п. на территории Англии), которую составили по приказу Вильгельма в 1086 году, является хорошим подтверждением взаимоотношений «хозяин-вещь», сложившихся между Короной и Англией.[5]

Прежде чем анализировать решение суда в деле Pennistone Holdings, стоит описать систему землевладения и земельной регистрации в английском праве. Поскольку дело Pennistone Holdings v Rock Ferry Waterfront связано с freehold и зарегистрированной землей – базовые принципы английского права будут объясняться применительно к freehold’y и зарегистрированной недвижимости.

Английская правовая система не знает абсолютного права собственности (того, что именуется dominium’ом в римском праве). С 1925 года система такова, что земля на территории государства принадлежит монарху (только у монарха есть dominium, говоря на языке римского права)[6], который позволяет подданным владеть землей в обмен на исполнение обязательств перед ним. До 1925 года между монархом и владельцем мог существовать промежуточный землевладелец-синьор (как правило – дворянин), однако Акт об Имуществе 1925 года (Law of Property Act 1925 – далее LPA) упростил эту систему, создав прямую юридическую связь между монархом и владельцем. Согласно ст. 1 LPA, существует две формы владения землей (estates) – freehold и leasehold (другие вещные права тоже существуют, но они не связаны с владением и называются по-другому – interests). Они также могут называться fee simple absolute in possession и term of years absolute. Другие формы, приведенные ниже (например, fee tail или life estate) на сегодняшний день либо не могут быть созданы, либо возможны только через институт траста, а не через классификацию форм владения землей (estates).[7]

Freehold – наиболее полный титул из возможных, он похож на понятие собственности в римском праве и производным от него правовых системах. Раскрывая смысл более полного понятия fee simple absolute in possession – fee simple означает форму владения и передачи по наследству. Fee означает, что лицо может передать владение по завещанию, а simple – что передача может быть кому угодно (в отличие от fee tail, когда передача возможна, например, только наследникам-мужчинам). Absolute означает, что у владельца нет обязательств перед Короной, сопряженных с владением земли (например, военной службы), а in possession означает, что по получении freehold у владельца есть немедленное право на владение или получение прибыли (в отличие от life estate – тогда права владельца freehold’а оказываются отложены до смерти другого владельца, который временно имеет владельческие права).[8] Leasehold происходит от freehold’а и является по сути арендой, как она понимается в римском праве и связанных с ним правовых системах. Разница между freehold и leasehold состоит только в возможном наличии контрактных обязательств владельца leasehold’a перед владельцем freehold’a, временном ограничении leasehold’a и приоритету по отношению к freehold’y (очевидно, что freehold «сильнее» leasehold’a, так как последний является производным первого. В остальном, с точки зрения возможностей защиты прав и приоритета leasehold очень близок к freehold’y.

В Англии существует две системы судов, основанных на принципах common law и equity соответственно. Применительно к земельному праву, Суд Лорда-Канцлера (суд equity; в 1875 году системы были соединены – теперь каждый судья обладает возможностью применять доктрины common law и equity)[9] выработал систему, которая позволяла смягчать чрезмерный формализм common law (выражающийся, например, в необходимости присутствия свидетелей при заключении сделки с землей или необходимости регистрации), и признавать сделки, которые по common law были бы недействительными ввиду несоблюдения формальностей.[10] Таким образом, одно и то же право на недвижимость (например, freehold) может существовать в двух формах – in law (т. е. по common law с исполнением всех формальностей и требований) и in equity (т. е. по equity – с неполным выполнением формальностей). При этом право на недвижимость по common law – это вещное право, то есть право in rem, которое имеет силу в отношении третьих лиц, а право на вещь in equity – это личные обязательства (in personam) между сторонами сделки. Права in equity, как правило (за исключением некоторых случаев), слабее прав по common law.[11]

Для получения любого права in law необходимо соблюдение следующих формальностей:

1. акт, подтверждающий передачу недвижимости, четко обозначенный как таковой, подписанный передающей право стороной в присутствии двух свидетелей и доставленный получающей право стороне (иными словами, купчая – deed)[12]
2. регистрация титула (в соответствии с Актом о Регистрации Земли от 2002 года (Land Registration Act 2002 – далее LRA)).[13]

Полный титул in law невозможно получить без регистрации.  В Англии действует правопорождающий реестр недвижимости, построенный по системе Торренса с некоторыми особенностями. Таким образом, отсутствие регистрации не дает возможности получить право in law.[14]  Для получения соответствующего праву in law права in equity достаточно наличия контракта, подтверждающего сделку с недвижимостью, и/или купчей.[15]

Права in equity, как правило, зарегистрировать нельзя, однако для некоторых существует специальный порядок, называемый «уведомление» (notice) и позволяющий придать праву in equity силу, равноценную зарегистрированным правам in law, уведомить третье-лицо покупателя о существовании права in equity и защитить его от применения общих правил приоритета (см. ниже).[16] При этом наличие уведомления не переводит право in equity в право in law, а лишь придает ему аналогичную праву in law силу в области приоритета прав.[17]

Что касается правил приоритета, то  по общему правилу зарегистрированное право, полученное в обмен на деньги или иную ценность (valuable consideration), вне зависимости от его момента его появления всегда сильнее незарегистрированного права in equity (кроме исключительных случаев, описанных ниже (overriding interests), а также случаев, когда право in equity внесено в реестр как уведомление)[18]. Среди двух незарегистрированных прав сильнее более раннее.[19] Зарегистрированные права имеют равную силу между собой вне зависимости от времени регистрации и будут одинаково связывать третье лицо-покупателя.[20]

Однако не все права in equity могут быть зарегистрированы методом уведомления. Исключение составляют права по так называемым trusts of land (специальные трасты, предусмотренные законом для ряда случаев).[21] Trusts of land применяются только к freehold’ам и leasehold’ам.[22]

Помимо случаев намеренного создания траста на freehold в отношении бенефициария (декларация траста), trusts of land возникают в случае незавершенных и незащищенных регистрацией сделок купли-продажи freehold’a (или leasehold’a, однако данная статья будет рассматривать только freehold)[23]. При отсутствии регистрации сделки купли-продажи freehold’a, получается, что реестр содержит лицо А (продавец) – «бывшего» обладателя права (владельца с правом на freehold in law), а по факту недвижимостью пользуется лицо В (покупатель) – «нынешний» обладатель (владелец с правом на freehold in equity) (при условии, что freehold уже на момент сделки не был обременен трастом). В случаях с estates (freehold’ом) закон не просто признает право in equity как таковое, а предусматривает траст между A и B (trust of land).[24] Стоит отметить, что совладельцев in law (трасти) может быть до 4 человек, а бенефициариев – неограниченное количество.[25]  

У внимательного читателя возникнет вопрос – как же бенефициарию защитить свое право по трасту от, например, сделки с землей (стоит помнить, что трасти сохраняет за собой полное право распоряжения землей, так как он записан в реестр как владелец)? Не имея возможности зарегистрировать свое право через обычный механизм регистрации или через уведомление право бенефициария, на первый взгляд, оказывается под серьезной угрозой его утраты ввиду действия общих правил приоритета.

На этот случай английский законодатель предусмотрел особый механизм, применимый только к estates (только для тех прав, где есть траст по закону).Механизм overreaching (букв. перескакивание, пересиливание), с одной стороны, предусмотрен для защиты прав бенефициария.[26] С другой стороны, он позволяет при соблюдении ряда условий освобождать freehold от «наросших» на него прав по trusts of land (то есть прав бенефициариев). Overreaching создан для того, чтобы права бенефициариев не сковывали рынок недвижимости и позволяли сторонам с минимальными рисками совершать сделки. Он также созвучен с принципом занавеси системы Торренса, который гласит, что покупателю не нужно заглядывать за «занавесь реестра», скрывающую права бенефициариев, и он получает freehold свободным от этих прав. Как будет показано ниже английская система не до конца следует этому принципу ввиду существования категории overriding interests.

Согласно закону, при передаче[27] freehold’a (disposition) overreaching освобождает freehold от прав бенефициариев на freehold как на вещь, только если:[28]

1. соблюдены все формальности (см. выше), И
2. передача происходит не безвозмездно, И
3. у freehold’a есть два или более совладельца in law (т. е. трасти) или владельцем in law выступает профессиональный трасти (trust corporation).[29]

Взамен утерянного права на freehold как на вещь бенефициарий получает право на соответствующую долю в деньгах, полученных от продажи недвижимости трасти третьему лицу.[30]

Действие этого правила можно показать на примере. Предположим, что freehold’ом владеют А и B (трасти, владельцы in law, лица, имя которых отображено в реестре как имя владельцев freehold’a) и D (владелец in equity, лицо, непосредственно пользующееся недвижимостью). Если A и B продадут C (третье лицо-покупатель) freehold, при этом С заплатит А и B деньги и будут соблюдены все формальности, то D потеряет право на freehold как на вещь и получит право на сумму, уплаченную С. В данном случае механизм overreaching работает успешно, освобождая freehold от права B на землю как таковую.[31]

Однако, если владельцем in law было только одно лицо (например, только А) или любое другое условие из вышеуказанных не соблюдается, то при идентичных обстоятельствах право D на вещь не пропадет и С всего лишь станет трасти B (владельцем исключительно in law, без права пользования землей). В таком случае C окажется в том же положении, что и А до сделки.[32] Этот пример демонстрирует случай, когда overreaching не работает и третье лицо-покупатель оказывается «связанным» «наросшиими» незарегистрированными правами in equity.

Однако в некоторых случаях вышеуказанный принцип занавеси нарушается, и более раннее незарегистрированное право при определенных условиях будет «связывать» третье лицо-покупателя (такие случаи называются «overriding interests» (первостепенные права) и перечислены в приложениях 1 и 3 к Акту о Регистрации Земли от 2002 года).[33] Самый главный из таких случаев (и тот, который связан с Pennistone Holdings v Rock Ferry Waterfront) – это права лиц, реально занимающих недвижимость (rights of persons in actual occupation).[34] По английскому закону если лицо, реально занимающее недвижимость, имеет какое-либо право на нее (здесь не имеет значения какое это право и существует ли оно in common law или in equity), то третье лицо покупатель будет связано этим правом. Для доказывания факта реального занятия недвижимости есть ряд требований и большое количество прецедентов и судебных разъяснений, однако это не является объектом данной статьи. Важно то, что без права на недвижимость сам факт реального ее занятия недостаточен для того, чтобы связать третье лицо-покупателя.[35]

Фактические обстоятельства дела и события, предшествующие разбирательству

В процессе реорганизации активов семейного траста (т. е. созданного с целью сохранения активов и обеспечения физического лица или круга лиц) компании входящие в данный траст совершили сделку купли-продажи земельного участка. Toluca Ltd (компания, зарегистрированная на о-ве Мэн и регулируемая его правом) (далее – Toluca) передала Pennistone Holdings Ltd (компания, зарегистрированная в Англии и Уэльсе и регулируемая английским правом) (далее – Pennistone) зарегистрированный титул на freehold расположенный в Англии.[36] Объект недвижимости представлял собой огороженный заброшенный (Toluca и Pennistone не использовали и не планировали использовать участок для каких-либо целей) участок земли, который ранее использовался для хранения нефти и был загрязнен ею.[37] Поскольку лицо-бенефициар общей трастовой структуры опасалось ответственности за загрязнение, Pennistone не зарегистрировал свой титул по common law, оставшись владельцем freehold’a in equity.[38] В реестре владельцем in law осталась Toluca. Спустя некоторое время после этой сделки Toluca была ликвидирована в соответствии с процедурой, предусмотренной правом о-ва Мэн. Таким образом, freehold остался без владельца.[39] Согласно общеправовой доктрине escheat freehold без владельца исчезает и недвижимость переходит к Короне, чем она и воспользовалась, создав freehold заново и продав права на него компании Rock Ferry Waterfront (далее – Rock Ferry).[40] Титул Rock Ferry был зарегистрирован. После того как Rock Ferry и Pennistone несколько раз сменили замки друг друга на воротах, а в реестре пропала запись о том, что freehold существует, Rock Ferry обратилась в суд за декларацией своего исключительного права на владение недвижимостью и принятия соответствующих мер, чтобы обеспечить владение.[41] Pennistone в ответ обратилась в суд с требованием признать свое исключительное право на данный объект недвижимости, а также закрепить этот факт посредством внесения соответствующего изменения в реестр.[42] Pennistone пыталась доказать, что поскольку она была лицом, реально занимавшим недвижимость на момент escheat и создания нового freehold’a, и имела право на недвижимость (право на freehold in equity), Rock Ferry связан ее правом (что позволило бы Pennistone продолжать владеть участком).

Суд первой инстанции постановил, что у Pennistone нет исключительных прав на freehold и что Rock Ferry не связан правами Pennistone так как последняя не находилась в реальном владении freehold’ом, хотя и имела права на него (право на freehold in equity, которое сохраняется, несмотря на escheat).[43] Pennistone подала апелляцию на решение в вышестоящий суд.

Решение суда

В сравнительно коротком решении Апелляционный Суд Англии и Уэльса подтвердил решение первой инстанции и отклонил апелляцию Pennistone. В части решения, посвященном escheat суд сделал несколько важных замечаний относительно этой доктрины. Во-первых, стоит привести целиком следующий абзац из решения, который, по сути, коротко объясняет доктрину escheat и принцип ее действия:

Escheat is one of the few relics of feudal law. It is based on two propositions: (a) that all land in England is held of the Crown and (b) that no land can be without an owner. The first of these reflects the basic principle of tenure; namely that all land in England is owned by the Crown and that at some point in the past the Crown granted that land to a feudal tenant in chief. If the granted interest comes to an end, the land reverts to the Crown.[44]

Escheat – это один из последних остатков феодального права. Она (escheat) основана на двух утверждениях: (а) вся земля в Англии находится во владении с позволения Короны, и (b) не может быть бесхозной земли. Первое из них отражает базовый принцип tenure, который гласит, что вся земля в Англии находится в собственности Короны и что в какой-то момент времени Корона отдала эту землю во владение феодальному tenant in chief.[45] Если выданное (Короной – прим. автора) право на землю прекращается, земля возвращается в собственность Короны (перевод мой – прим. автора).

Во-вторых, суд объяснил причину, по которой стороны не оспаривали применимость правовой доктрины, берущей свое начало глубоко в Средневековье (здесь суд выражает согласие с их позициями). Дело в том, что более современный механизм bona vacantia, который по п. 1012 Акта о Компаниях от 2006 года[46] применяется, когда у ликвидированной компании остается нераспределенное имущество после ликвидации не применим в данном редком случае. Доктрина bona vacantia применяется ко всем иным правам на недвижимость или вещам кроме freehold’a и фактически bona vacantia является доктринально и административно упрощенной формой escheat. Bona vacantia предусматривает, что права на недвижимость или вещь (например, leasehold) не прекращаются с ликвидацией компании, а переходят к Короне. Таким образом, leasehold не пропадает, а лишь передается Короне, что позволяет подключить, например,   механизм overreaching (об этом см. ниже)).[47]  Как разъяснил суд, bona vacantia не применима в деле Pennistone, так как для применения Акта о компаниях от 2006 года необходима регистрация компании в Англии, чего по очевидным причинам не было у ликвидированной Toluca.  

При этом к ситуации не применимы и законы о-ва Мэн (в частности, Акт о компаниях о-ва Мэн от 1931 года), которые содержат механизм идентичный bona vacantia, поскольку земля расположена в Англии, а не на о-ве Мэн.[48] Помимо ссылки на авторитетный учебник по земельному праву,[49]  в подкрепление этого вывода стоит также привести одну из ключевых коллизионных норм, о том, что в отсутствие договора о противном и иных особых обстоятельств, - споры, затрагивающие землю, решаются по праву юрисдикции, в которой эта земля находится.[50]

В-третьих, суд подтвердил, что escheat прекращает freehold, и Корона вправе создать новый freehold применительно к этому же участку земли.[51] Это связано с тем, что Корона не может иметь обязательств (tenure) перед самой собой, за выполнение которых дается земля. Чтобы избежать этого парадокса freehold просто перестает существовать, а не переходит к Короне.[52]

В-четвертых, суд также подтвердил, что, несмотря на прекращение freehold’a, права из него проистекающие не прекращаются.[53] Суд сослался на более ранний прецедент,[54] подтверждающий данную позицию, а стороны не проводили полноценные прения по этому вопросу, так как на досудебной стадии согласились, что права Pennistone in equity «пережили» escheat. Сущность этих прав может быть объяснена двумя разными способами (какую из них предпочел суд неясно, так как это было неважно для разрешения дела) – как право бенефициария по трасту, возникшему в результате незарегистрированной сделки с недвижимостью, либо как право in equity по неисполненному договору о передаче estate (estate contract).[55] Такая открытая и гибкая позиция оставляет право выбора за последующими судами, у которых, в свою очередь, сохраняется возможность предметно взвесить достоинства и недостатки каждого из теоретических обоснований и выбрать наиболее подходящее с практической точки зрения. О том, на чем может быть основан этот выбор, будет рассказано ниже.

Важно также отметить, что переход недвижимости в собственность Короны – это автоматический процесс, не требующий абсолютно никаких действий или осведомленности со стороны Короны.[56] Кроме того, переход недвижимости к Короне по escheat не означает, что она берет на себя все сохранившиеся после escheat обязательства, которые лежали на прежнем владельце freehold’a. Корона получает право на собственность по более высокому титулу, чем freehold, а потому не является владельцем freehold’a, а также не имеет обязательств перед другими лицами, с которыми владелец freehold’a установил правоотношения (это, однако, не означает, что права этих лиц безвозвратно теряются – см. ниже).[57] Здесь действуют как правила, относящиеся к старшинству феодальных титулов, так и доктрина privity – невозможность третьих лиц, не являющихся участниками договора взять на себя какие-либо обязательства или получить по нему права, кроме особых случаев (например, в случае наследства).[58] Как правило, чтобы не быть впоследствии признанной владельцем freehold’a в результате конклюдентных действий, Корона ничего не делает с объектом недвижимости, дожидаясь пока, например, иностранная компания, как в рассматриваемом кейсе, не восстановится в иностранном реестре компаний и не потребует недвижимость назад (и вероятнее всего ее получит, если не было совершено никаких действий с недвижимостью).[59]

Остальная часть решения суда посвящена вопросу об actual occupation – оценке решения первой инстанции в свете фактических обстоятельств. Апелляционный Суд пришел к выводу о том, что присутствие на земле Pennistone через его представителя не было достаточно значительным, чтобы подпасть под термин «occupation».[60]

Анализ решения суда и дальнейшая дискуссия

На основе вышеизложенного у внимательного читателя может возникнуть два вопроса. Первый – о том, почему вообще стороны оказались в суде и Pennistone сумел заявить свои вещные права на землю. Второй – о том, почему производные интересы переживают уничтожение freehold’a по escheat.

Стоит начать с первого вопроса. Читатель может сказать следующее: если по общему правилу при передаче титула на недвижимость in law от одного лица другому работает механизм overreaching, то как Pennistone сохранило свои права на вещь in equity? Ведь overreaching ликвидировал бы права Pennistone на вещь, сохранив лишь за Pennistone право требования с Короны уплаченной Rock Ferry за freehold суммы.

Ответ на этот вопрос кроется в том, что английское право считает передачей. Это понятие, как ранее было сказано, является специфическим и имеет четко очерченные границы.[61] Как постановил суд первой инстанции по делу Pennistone,[62] поскольку по escheat freehold пропадает (а не переходит Короне, как по механизму bona vacantia), это не считается передачей freehold’а. Соответственно, механизм overreaching, освобождающий от более ранних прав бенефициариев по трасту, не применим к данной ситуации.[63] Если бы переход к Короне считался передачей, то Pennistone мог бы защитить свои права путем заявления иска непосредственно к Короне, а не путем доказывания существования у них прав лиц, реально занимающих собственность, в споре с последующим покупателем от Короны (Rock Ferry). Pennistone мог бы попытаться доказать в суде, что при переходе титула от Toluca к Короне, Корона была связана правом Pennistone как бенефициария in equity по trust of land.[64] При этом в следующей передаче от Короны Rock Ferry был бы все равно свободен от права Pennistone на вещь, так как солиситор Казначейства (лицо, распоряжающееся с имуществом, попавшим в руки Короне в результате bona vacantia) считается профессиональным трасти и механизм overreaching сработал бы все равно. Корона, как ранее было сказано, будучи профессиональным трасти, обязана была бы выплатить Pennistone, фактически, всю сумму, что Rock Ferry заплатил за freehold.  

Однако в свете того, что производные от freehold’a права сохраняются при escheat и того, что escheat не считается передачей в специфическом смысле этого слова – права Pennistone in equity[65] «пережили» escheat, а механизм overreaching не сработал, Pennistone оказалась в более выгодной, но одновременно и более сложной позиции, имея возможность потребовать право на вещь (как лицо, реально занимающее недвижимость), а не на деньги, полученные от продажи. Сложность, которая оказалась фатальной для позиции Pennistone, заключалась в необходимости доказывания факта реального занятия недвижимости.

Также основываясь на том, что escheat не является передачей и том, что при escheat freehold уничтожается, а не переходит к Короне, можно объяснить почему не действовало общее правило регистрации недвижимости в английском праве применительно к данному случаю. Общее правило гласит, что более раннее незарегистрированное право всегда слабее зарегистрированного, если передача зарегистрированного права совершена за деньги (или любую другую ценность). Поскольку необходимое условие применения этой нормы – наличие передачи, то escheat не подпадает в эту категорию и применяется норма, регулирующая ситуацию, когда регистрация титула происходит впервые. Разница в нормах, применимых к первой регистрации и последующим регистрациям невелика – различие только в количестве исключений из общего правила о том, что более ранние права лиц, реально занимающих землю, имеют приоритет перед зарегистрированными правами[66]. Однако для целей данной статьи эта разница не важна – суд в любом случае (вне зависимости от применимости исключений) не нашел достаточных фактических оснований для установления юридического факта реального занятия недвижимости.[67]

Второй вопрос связан с тем, почему производные от freehold’a интересы переживают escheat. Как было сказано ранее, суд не исследовал этот вопрос, а сослался на более ранний прецедент Schmlla Properties.[68] В нем одна из сторон пыталась доказать, что обременение, равно как и все иные производные от freehold’a права, пропадает, когда происходит escheat. В доказательство была приведена аналогия с правовыми принципами в области договоров аренды – если ликвидатор компании-банкрота отказывается (disclaimer) от leasehold’a, который он не может реализовать, это действие влечет автоматическое прекращение всех договоров субаренды. Суд признал логику этого аргумента, однако посчитал себя связанным более ранними прецедентами.[69]

Интересно, что в кейсах, на которые сослался суд в деле Scmlla Properties, утверждение о том, что производные права переживают escheat, принималось либо как данность, либо не обсуждалось в деталях.[70] Лишь в одной статье приводится объяснение этого правила, которое заключается в следующем. Как ранее было указано, при переходе недвижимости к Короне freehold пропадает, и, исходя из решений, вынесенных в XVIII веке и ранее, личные обязательства владельца freehold’a не «переживали» escheat.[71] Однако у этого правила есть исключения, развитие которых постепенно привело к его исчезновению путем принятия законов и через прецеденты. Во-первых, Корона связана более ранними обременениями, которые связаны непосредственно с землей. К ним относятся, в первую очередь, сервитут (easement) или негативными обязательствами in rem (restrictive covenants), которые, будучи однажды оформлены предыдущим владельцем, привязываются к участку и связывают всех последующих владельцев и таким образом приносят соседним участкам пользу (например, благодаря отсутствию риска пожара ввиду запрета на хранения легковоспламеняющихся материалов на участке).[72] Во-вторых, если бы у этого правила не было исключений, то у должника-иностранной компании была бы легкая возможность избавиться от прав кредитора на продажу собственности в счет уплаты долга (ипотека) – компанию можно было бы просто ликвидировать, а затем перекупить freehold дочерним юридическим лицом. Для этого был введен целый ряд законов, предотвращающий действие этого правила в отношении договоров залога и трастов (в результате, и кредиторы и бенефициарии могут через суд добиться создания нового freehold’a и передачи его им).[73] Таким образом, на сегодняшний день все производные права «переживают» escheat.

Кроме того, в современном мире дополнительным аргументом в пользу «выживания» производных от freehold’a может быть концепция прав человека. Соединенное Королевство является членом Совета Европы и инкорпорировала Европейскую Конвенцию по Правам Человека посредством принятия Акта о правах человека от 1998 года (Human Rights Act 1998).[74] Соответственно, на английские суды может распространяться обязательство государства Соединенное Королевство по принятию положительных мер по обеспечению возможности эффективной реализации права на уважение собственности (включая споры между физическими и юридическими лицами, а не только споры с государством).[75]Что касается прав бенефициариев по трасту (это одна из возможных сущностей права Pennistone), тот факт, что они «переживают» escheat, является некоторого рода проблемой с концептуальной точки зрения, согласно мнениям некоторых юристов. Дело в том, что не очень ясно, кто становится в данном случае трасти и какие правила регулируют обязательства трасти перед бенефициарием. Действительно, если Корона не является владельцем freehold’a в полной мере, то как она может быть трасти?[76] Несмотря на то, что ответы на подобные вопросы могут быть найдены в более ранних кейсах,[77] этот вопрос требует дальнейшего исследования в судах. В этом плане объяснение права Pennistone через estate contract является более предпочтительным. Оно не создает этой концептуальной проблемы, а также, как ранее было указано, проблемы возможности overreaching в данном случае, так как «выживание» estate contract в результате escheat можно объяснить по аналогии с «выживанием» прав кредитора по ипотечному кредиту.[78]

Вывод

Данный кейс на примере редкой доктрины английского семейного права показывает гибкость права и возможность адаптации практически любых правовых доктрин (вне зависимости от возраста) к современным реалиям. Несмотря на то, что в значительной степени феодальные принципы общего права «перекрыты» актами Парламента, существуют области права (например, escheat), проявляющие феодальный базис всей структуры английского земельного права. Положение о том, что вся недвижимость принадлежит Короне, а все остальные лица, проживающие на земле, являются «tenants of the Crown» (букв. жильцы у Короны) – уникально для современного мира и известно только небольшому числу юрисдикций. В то же время данная доктрина, возникшая еще в Средние века, позволила разрешить спор в современных условиях.

[1] [2021] EWCA Civ 1029.

[2] В данной статье понятия «земля» и «недвижимость» следует считать взаимозаменяемыми.

[3] David Bates, William the Conqueror (Yale University Press 2016) 343–344.

[4] ibid 380-381, 388.

[5] ibid 362.

[6] Pennistone (n 1).

[7] LPA, s 4.

[8] Emma Lees, The Principles of Land Law (1st edn, OUP 2020) ch 9, 274-275.

[9] Supreme Court of Judicature Acts 1873-1875.

[10] Walsh v Lonsdale (1882) 21 Ch D 9.

[11] LRA, s 28.

[12] LPA, s 52(1); Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989, ss 1(2) and 1(3).

[13] LRA, s 29-30.

[14] LRA, s 27.

[15] Walsh (n 10); LPA, s 53(1)(a); Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989, s 2(1).

[16] LRA, s 32(1).

[17] LRA, s 32(3).

[18] LRA, ss 29(1) and 29(2).

[19] LRA, s 28.

[20] LRA, s 28(1).

[21] LRA, s 33.

[22] LPA, s 2(1).

[23] Walsh (n 10).

[24] LPA, s 2(1).

[25] Trustee Act 1925, s 34.

[26] LPA, s 2(1A).

[27] LPA, s 205(1)(ii); У этого термина в английском земельном праве есть особое определение – не все действия с freehold’ом будут считаться передачей. Для целей этой статьи достаточно понимать, что купля-продажа freehold’a считается передачей.

[28] LPA, s 2(2).

[29] Это понятие включает в себя большое количество организаций и лиц, в том числе Корону от лица которой выступает солиситор Казначейства (Treasury Solicitor).

[30] LPA, s 2(2).

[31] City of London Building Society v Flegg [1987] UKHL 6.

[32] Williams & Glyn’s Bank v Boland [1980] UKHL 4.

[33] LRA, sch 3.

[34] ibid, para 2.

[35] Abbey National Building Society v Cann [1990] UKHL 9.

[36] Pennistone (n 1) [5].

[37] ibid [14].

[38] ibid [6].

[39] ibid [7].

[40] ibid [8].

[41] ibid [1].

[42] ibid.

[43] ibid.

[44] ibid [18].

[45] Под tenure имеется в виду цель, для которой земля отдана владельцу. Ею может быть, например, содержание королевского двора, военная служба или просто сбор и уплата определенной денежной суммы; tenant in chief – лицо, которое владеет землей непосредственно от Короны (т. е. между ним и Короной в феодальной иерархии больше нет никаких промежуточных владельцев земли будь то церковь или какой-либо дворянин). Однако на сегодняшний день все freehold’ы являются absolute (см. выше), то есть их владелец не несет никаких обязательств перед Короной.

[46] Companies Act 2006, s 1012(1).

[47] Pennistone (n 1) [20].

[48] ibid.

[49] Stuart Bridge and others (eds), Megarry & Wade: The Law of Real Property (9th edn, Sweet & Maxwell 2019).

[50] Bank of Africa v Cohen [1909] 2 Ch 129 (CA); Adrian Briggs, The Conflict of Laws (4th edn, OUP 2019) ch 7, 278ff

[51] Pennistone (n 1) [21].

[52] Pall Mall 3 Ltd v Network Rail [2021] EWHC 1835 (Ch).

[53] Pennistone (n 1) [22].

[54] Schmlla Properties v Gesso Properties [1995] BCC 793.

[55] Martin Dixon, ‘Equitable interests, actual occupation, land registration and a slice of feudalism’ (2021) 3 Conv 239.

[56] Pall Mall (n 52) [74].

[57] Интересно, что Корона получает право владельца freehold’a на доход с земли (например, арендная плата), а также право принуждать арендатора к уплате, однако не имеет возможности прогнать арендатора с земли за нарушение существенного условия договора (condition); Pall Mall (n 52) [73]; Frederic W. Hardman, ‘Law of Escheat’ (1888) 4 LQR 318, 323-324.

[58] Hardman (n 57) 330.

[59] Lizzium Ltd v Crown Estate Commissioners [2021] EWHC 941 (Ch).

[60] Pennistone (n 1) [31]-[42].

[61] Например, в понятие передачи не входят завещания; LPA s 205(1)(ii).

[62] Rock Ferry Waterfront v Pennistone Holdings [2020] EWHC 3007 (Ch) [15].

[63] Однако вопрос о возможности срабатывания механизма overreaching следует считать не до конца решенным, так как право Pennistone in equity может иметь две разных юридических сущности (право бенефициария по trust of land или estate contract), что будет влиять на применимость или неприменимость overreaching. Estate contracts в любом случае переживают escheat (см. Schmlla Properties (n 56)) и не подлежат действию механизма overreaching (LPA, s 2(3)(iv)), а, следовательно, вопрос о его применимости может и не возникнуть вовсе, если сущность права Pennistone in equity иная. В данном контексте анализ основан на предположении, что право Pennistone являлось правом бенефициария по трасту – см. Baker v Craggs [2016] EWHC 3250 (Ch).

[64] ibid.

[65] Вне зависимости от их юридической сущности – для данного дела важен был сам факт их существования, так как для того, чтобы получить приоритет благодаря наличию права лица, реально занимающего собственность, лицу достаточно наличие любого права in equity или in law (см. Pennistone (n 1) [22]).

[66] LRA, schs 1 and 3.

[67] Pennistone (n 1) [41].

[68] Schmlla (n 54).

[69] ibid 806.

[70] Schmlla (n 54) 806-808.

[71] Hardman (n 60) 330.

[72] ibid.

[73] ibid.

[74] Human Rights Act 1998, sch 1 – право на уважение собственности.

[75] Human Rights Act 1998, s 6(3); Sovtransavto Holdings v Ukraine (2004) 38 EHRR 44.

[76] Dixon (n 55).

[77] Dixon (n 55) приводит в пример Baker (n 68) и Knight v Fernley [2021] EWHC 1343 (Ch).

[78] Dixon (n 55); Schmlla Properties (n 54).